Τα τελευταία χρόνια πολλοί καταναλωτές που θέλουν να αντικαταστήσουν τα παλιά τους κουφώματα ρωτούν τι ισχύει στην περίπτωση που επιλέξουν διαφορετικό τύπο (συρόμενα, ανοιγόμενα, …) και χρώμα κουφώματος από τα υφιστάμενα. Και ο λόγος για αυτό είναι ότι στις περισσότερες πολυκατοικίες υπάρχει κανονισμός που ορίζει την ομοιομορφία της πρόσοψης και θέτει περιορισμούς ως προς το χρώμα του κουφώματος αλλά και το μέγεθος του ανοίγματος.
Το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να κάνει κάποιος είναι να δει τι προβλέπει το καταστατικό της πολυκατοικίας. Συνήθως στα καταστατικά αναγράφεται ότι σε περίπτωση αντικατάστασης κουφωμάτων, τα καινούργια κουφώματα θα πρέπει να έχουν όμοιο χρώμα με τα παλιά για λόγους ομοιομορφίας του κτιρίου. Εκτός του χρώματος, στο καταστατικό συνήθως προβλέπεται και η ομοιογένεια στις διαστάσεις. Στις περισσότερες περιπτώσεις απαγορεύεται η τροποποίηση αυτή, κυρίως αν πρόκειται να πραγματοποιηθεί στην όψη της πολυκατοικίας. Τέλος, και όσον αφορά το είδος των κουφωμάτων (συνθετικά, αλουμινίου, ξύλινα, …), συνήθως δεν τίθεται περιορισμοί.
Αναφορικά με το χρώμα αξίζει να σημειωθεί ότι αν η πολυκατοικία προβλέπει στο καταστατικό την ομοιογένεια της εξωτερικής εμφάνισης σε όλες τις όψεις της, τότε δίνεται η δυνατότητα στον καταναλωτή να επιλέξει διαφορετικό χρώμα στην εσωτερική και διαφορετικό στην εξωτερική πλευρά του κουφώματος. Για παράδειγμα, αν το καταστατικό της πολυκατοικίας προβλέπει την ύπαρξη λευκών κουφωμάτων, αλλά τα ανθρακί κουφώματα ταιριάζουν περισσότερο στην αισθητική του ιδιοκτήτη, τότε μπορεί να επιλέξει κουφώματα τα οποία στην εξωτερική πλευρά τους θα είναι λευκά και στην εσωτερική ανθρακί. Σημειώνεται ότι η επιβάρυνση του χρώματος σε αυτή την περίπτωση θα είναι μόνο για τη μια πλευρά.
Αν από την άλλη πλευρά υπάρχει ελαστικότητα και στο καταστατικό της πολυκατοικίας δεν αναγράφεται κάποιος περιορισμός, τότε ο καταναλωτής μπορεί να επιλέξει το χρώμα της αρεσκείας του. Μόνο στην περίπτωση που επιθυμεί την μετατροπή των μεγεθών κάποιων ανοιγμάτων (είτε να μεγαλώσουν είτε να μικρύνουν), για κάτι τέτοιο απαιτούνται ειδικές άδειες. Γενικά όμως οι εργασίες αντικατάστασης κουφωμάτων δεν απαιτούν άδεια από την πολεοδομία, ούτε μικρής κλίμακας, καθώς η πολεοδομική νομοθεσία δεν ασχολείται με αυτές τις λεπτομέρειες, αλλά μόνο με τους όρους και τον τρόπο δόμησης.
Κάποιοι κανόνες:
- Αν απαγορεύεται κάθε μεταβολή στη πρόσοψη της πολυκατοικίας, τόσο ο διαχειριστής όσο και κάθε συνιδιοκτήτης, χωριστά, έχουν το δικαίωμα να στραφούν με αγωγή κατά του παραβάτη της σχετικής διατάξεως του κανονισμού και να ζητήσουν την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα τους κατάσταση. (ΑΠ 1555/85 , ΕφΑθ 3206/93)
- Δεν επιτρέπεται η αντικατάσταση των παραθυροφύλλων ισογείου διαμερίσματος με υαλοστάσια και της πόρτας του με γυάλινη. (ΕφΑθ 8877/83)
- Εφόσον ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη πραγματοποίηση εξωτερικών μεταβολών στους συνιδιοκτήτες, ο όρος αυτός ισχύει έστω κι αν δεν δημιουργούνται θέματα αισθητικής από την πραγματοποίηση τέτοιων μεταβολών. Οι απαγορεύσεις του κανονισμού ισχύουν ανεξάρτητα από την παρακώλυση ή μη, λόγω παράβασής τους, της χρήσης των λοιπών ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας. (ΑΠ 1176/86)
Τι ισχύει για κοινόχρηστους χώρους και οικοδομικές εργασίες σε πολυκατοικία;
Απόφαση του Άρειου Πάγου δίνει ισότιμη πρόσβαση σε όλους τους συνιδιοκτήτες στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας και δυνατότητα σε κάθε έναν από αυτούς, για επισκευές και οικοδομικές μεταβολές και προσθήκες, υπογραμμίζοντας παράλληλα ότι ο «κανονισμός πολυκατοικίας έχει απλή συμβατική ισχύ και δεν αποτελεί κανόνα ουσιαστικού δικαίου».
Συγκεκριμένα στην απόφαση 273/2018 Δ’ Τμήματος Αρείου Πάγου, με θέμα «αθέτηση Κανονισμού Πολυκατοικίας και διατάξεων οριζόντιας ιδιοκτησίας» σημειώνεται ότι:
«Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες, με τον όρο ότι δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών ή δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, δεν παρεμποδίζεται η σύγχρηση εκ μέρους των λοιπών οροφοκτητών, δεν επέρχονται μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλειά του (ΑΠ 1501/ 2011)».
Σε κάθε περίπτωση αξίζει να σημειωθεί πως ο Κανονισμός κάθε πολυκατοικίας έχει απλή συμβατική ισχύ και δεν αποτελεί κανόνα ουσιαστικού δικαίου. Η αθέτηση του κανονισμού πολυκατοικίας, που αποτελεί σύμβαση, δεν συνιστά από μόνη της αδικοπραξία, αλλά αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης (ΑΠ 858/2013, ΑΠ 1103/2012).
Login